探索民营企业参与新农村建设新路径

请民企老板参与开发假日农庄

浦东新区工商业联合会

南汇行政区域划入浦东后，新浦东区域面积达1200多平方公里，农用地面积和农户数量较之合并前大大增加，农村待业劳动力人数增加。如何利用民营企业的资金优势和经验，拓展参与新农村建设的空间，是摆在我们面前亟需探索的一条新路径。

民营企业开发假日农庄的新模式

 　 地点选择：假日农庄宜选在交通相对便利的浦东远郊农村。浦东远郊基本是以传统农业为主，经济相对比较滞后，农民收入较低，期望利益普遍不高；村民居住分散，房屋比较破旧，水、电基础设施老化，居住条件亟需改善。远郊农村附近工矿企业较少，周边自然环境良好，民风淳朴，道路适合自驾车出行，具备开发项目的条件。

项目设计：总体设计为集休闲、居住、养老、养生、旅游、农艺和生态于一体的假日农庄模式。可集中建设几十至几百余幢乡村别墅，每栋别墅内可开发成数个自由分隔、互不相扰的公寓单元，其中一套由农户免费自住，其余几套由开发商经营管理，开发商向社会公开出租。出租期限为30年左右。

运作模式：农庄的运作模式为“公司+村集体+村民”，即作为产权人的当地农民出让宅基地，开发商集中建造，村集体协助宅基地置换、旧宅拆迁等工作，城市人租借别墅内的其他单元，所获得的资金用作拆迁农户的旧住宅、规划建造新住宅区。农户收受并享用租户的物业管理费。

民营企业开发假日农庄的利益评估

为新农村建设带来城市化新理念。开发农村宅基地，不仅给农村带来了资金、信息、人才、消费等经济发展因素，也带来了小区治安、物业管理理念、管理机制，是促进城乡一体化的新途径。

为远郊农村地区提升土地效率提供新途径。对宅基地的集中、规模开发，改变远郊村民分散居住、宅基地大部分面积长期闲置、土地利用率低的现状。农民搬入农庄集中居住，旧宅占用的宅基地将被推平复耕；新房占用的宅基地在统一规划、开发、管理的前提下，所占地面积可比旧宅占地总面积相应减少，所释放的土地面积可作为耕地面积，为解决农村土地利用效率不高的问题提供了新思路。

为农民增加非农业收入创造了新机会。农庄建设项目，不仅通过住宅结构的优化，解决村民缺乏资金建房的问题，更重要的是实现房产升值，还可从经营管理方领取租户的物业管理等费用，同时，随着租户的不断增加，还会带动相关服务业，甚至田园旅游等第三产业的发展，为农民增收提供了新的发展机遇。

为改善郊区农村面貌树立了新样板。农庄建设项目，不仅改观农村原先的模样，也可促进农村基础设施建设，改善农民生产生活环境，带动城市文明与农村文明的结合。

开发假日农庄过程中可能碰到的问题

项目发展缺乏相关政策保障。假日农庄项目不像一般的房地产开发项目，农庄占用土地不是开发用地，没有经过挂牌拍卖出让的招投标程序，只是假借农村宅基地经营权的流转途径进行征用，所建的别墅没有产权，无法办到产权证。销售时，税务部门将其作为房地产项目进行征税，既不是农民房屋的出租性质，也不是商品房出租性质，企业税赋较高，享受不到参与新农村建设的相关优惠，企业负担重，可能会削弱企业参与开发的积极性。

电力、水管等公建辅助工程建设成本较高。假日农庄项目形式上是企业、村民联建联营，本质上应属于农村建设范畴，是在农民归并宅基地上建立的新式农庄。但是，在安装电力辅助工程上，如果没有配套政策，相关电力主管部门可能会认定为是房地产商开发的别墅项目，从而依照相应标准规定电力费率和增容费用标准。此外，农庄的工程道路、桥梁、绿化、上水排水等辅助工程也将遇到类似问题，使得项目开发和经营管理成本加大。

对销售、租售、后期管理中可能出现的问题缺乏对应方案。假日农庄项目具有特殊性。一方面，开发商与购房者签订的只是投资合同而不是房屋出售或者租房合同，实际入住后，难免发生业主转让退让房屋、退房和农民卖房等情况；另一方面，签订的租住合同期限也缺少足够的政策和法律支撑，遇到土地政策重要调整、经营管理方情况变化，如果企业拿不出保障业主权益的具体解决方案，很难取信消费者。

民营企业参与新农村建设的建议

深入调查研究，肯定民营企业参与新农村建设的作用。政府的态度决定着民营企业参与新农村建设积极性的高低。建议加强对新农村建设的研究，倾听农民、民营企业家对新农村建设的心声，加大对参与建设项目的论证力度，积极调动一切可以参与新农村建设的力量，电视、新闻、报纸等传媒对参与新农村建设的典型加强宣传，营造鼓励民营企业参与新农村建设的浓厚氛围。

制定优惠政策，激励和吸引民营企业参与项目开发。对民营企业投资开发假日农庄进行政策激励，实行税收优惠政策，对涉及村庄整治工程建设、改善农村用水用电的配套工程的收费，能免则免，能减则减。依据法律法规和有关政策完善配套措施，如简化对假日农庄招商项目的审批手续、加大对参与新农村建设取得积极贡献的民营企业的奖励力度等。

搭建对接平台，服务民营企业对新农村建设的参与。一是搭建好项目对接，借鉴民营企业参与观光农业、高新农业开发建设的经验，通过选择质优、潜力大的项目，吸引民营企业参与农村开发。二是搭建好信息对接。重点是解决好民营企业参与项目开发的相关投资信息、市场信息和需求信息，切实为民营企业参与开发做好服务。