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关于国务院出台的房地产调控“新国八条”及沪九条解读



发布时间:2011-05-31 浏览次数:3900

 

作者简介:
    程惠瑛,女,现任上海市程惠瑛律师事务所主任,浦东新区政协常委、人口资源环境建设委员会副主任,浦东新区妇女联合会执行委员会执委、浦东新区中青年知识分子联谊会副会长。2002年11月,程惠瑛律师创办了上海首家以女性名字命名的律师事务所,专业从事房地产开发及房地产相关金融、公司等法律服务。

 


关于国务院出台的房地产调控“新国八条”及沪九条解读


    2011年1月26日,国务院办公厅就制定发布了《关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》(简称“新国八条”)。作为调控前沿的上海,2011年1月28日出台了房产税;2011年2月1日,落实了新国八条的“沪九条”。政府密集出台政策,严控房价的同时,也引发了许多房屋买卖纠纷。本所近期接到数十起电话或当面咨询,均关乎房产新政出台后的因税费增加、贷款成数减少或限购等因素,导致交易中断。为了让买卖双方在房产新政后,更为明晰自己的权利义务,对新政实施后的相关法律争议点作了如下梳理解释:
    一、国八条及沪九条中影响房屋买卖交易的主要因素

    1、营业税增加:根据沪九条的规定,对个人购买住房不足5年转手交易的,征收全额征税,原先为不满两年。
    2、贷款成数提高或利率增加:对居民家庭向商业银行贷款购买第二套住房的,其首付款比例不得低于60%,贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。对为改善居住条件购买第二套住房的,住房公积金个人贷款首付比例不得低于60%,贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。
    3、房屋限购:本市居民家庭只能拥有两套,非本市居民家庭只能拥有一套
    二、律师解析:
    1、因宏观政策调控引起税费调整,当事人对调整后税费的支付没有约定或约定不明的,根据“约定优先、法定补充”原则,应根据国家税费法规确定承担主体。如双方对税费的支付作出约定后,又因宏观政策调控而发生税费增减的,除当事人协商一致外,增减部分仍应按国家税费法规确定承担主体。当事人不得以税费调整或双方未作约
定以及约定不明为由,要求解除合同。
  2、房屋买受人能否以银行贷款成数减少等政策变化、致其无法履行付款义务为由,要求解除房屋买卖合同。
房屋买卖合同是一种标的额相对较大、与买卖双方有切身利害关系的合同。当事人在订立合同时往往对合同内容有较为全面的认识,对自身合同义务的履行及风险有着较为充分的预见。因此,作为付款义务人的房屋买受人对合同订立后可能出现的各种履行障碍,应当有充分、合理的预见,并对可能出现的履行障碍有相应的解决方案。一般情况下,贷款成数的变化不会当然导致房屋买受人不能继续履行合同,房屋买受人也可以通过其它途径筹措资金履行付款义务。因此,当事人在无特别约定的情况下,一般不得以贷款成数变化等政策原因为由主张解除房屋买卖合同。
    3、限购令颁布后,违反限购令的房产交易合同如何处理。
若购房合同是在“限购令”颁布前签订的,则“限购令”属于法律上规定的“情势变更”导致合同不能履行,合同双方可解除合同,并且都无需承担违约责任。
  若购房合同是在“限购令”颁布后签订的,合同双方又都是“明知故犯”,则合同无效,不能履行;对于提供虚假材料的合同方,还将面临行政法规的处罚。“若卖方不知情,买方未说明自己已属于限购人群,则买方还可能需要承担缔约过失赔偿责任。”