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重视老小区物业管理困难状况政府应适当资助缓解矛盾维护稳定



发布时间:2009-02-23 浏览次数:186
 

近日,新区政协经济和科技委员会会同建交委房产处联合召开上海联讯物业公司、申舟物业公司、花木物业公司,以及新区物业协会、上海市物业协会有关负责人参加的座谈会,现将有关情况汇总反映如下。

一、现状

座谈会反映的情况表明,国际经济危机对浦东劳动密集型物业管理企业影响不明显。浦东绝大部分物业管理企业照常经营,只有少数物业企业因外资宾馆(特别是国际连锁的)裁员,把保安岗位收回自行管理,减少了就业岗位数。

但是,据建交委房产处反映,在新区的上访集访事件中,物业管理方面的矛盾数量仅次于动迁矛盾数量,位居上访集访事件的第二位。这是因为物业企业经常性困难一直未解决,造成一部分物业管理企业经营不下去。仅花木街道,去年就有30个小区的14家物业管理公司声言撤出,经做工作后勉强留下。

浦东新区大量售后公房、动迁房小区,普遍存在“三低”现象:售后公房和动迁房小区的物业收费标准较低;部分业主拒交物业管理服务费,物业费收缴率较低;小区公共收益金(如停车费等)分配给物业企业的比例低。同时,由于近年来物业企业执行国家规定,提高工资标准,用工成本不断上升,再加上维修成本也上升,导致企业利润下降,甚至亏损。这两方面原因造成物业管理企业经营困难,如花木物业公司管理85万平方米动迁房,平均每月每平方米收费0.35元,2008年该物业公司亏损达550万元。而企业为了盈亏平衡,只能降低服务标准,形成费用收支和服务水平交替下降的恶性循环,导致居民与物业公司矛盾激化。

二、建议

当前,国际经济危机已经影响到我国的实体经济,失业待岗人数增加,物价指数不断下降,在这种情况下,要提高老小区物业管理费和停车费等收费标准,现阶段较难实施。但今明两年是上海迎世博的关键年,如果不积极化解物业管理公司的困境,要求退出老小区的物业管理公司数会进一步增加,物业管理矛盾可能激化,影响社会稳定。经商议,提出以下两条建议:

1、调整老小区公共收益金分配比例

小区公共收益金来源主要是小区公共部位、公共区域所产生的经济收入,如业主泊位费、广告费等。按照物业管理法规,公共收益金除去管理必要支出(包括人员成本)后,余额进入维修资金帐户。但管理成本究竟该占收入的多少比例,既没有统一规定,也无法精确分摊量化。习惯上,物业公司和业委会按照物业管理条例的示范性样本,以《业主大会议事规则》的约定比例来分配这笔资金。由于高档住宅小区物业管理收费标准和收费率高,不存在很大困难;对物业管理收费标准在每平方米0.65/月以下的售后公房、动迁房小区,物业公司普遍感到经营困难。

我们建议:对于每平方米低于0.65/月的售后公房、动迁房小区,由物业管理公司与业委会协商,提出公共收益金分配比例(最高不超过55比例),经业主大会讨论同意后实施。如双方意见无法协调,可提交仲裁。新区政府物价部门和房产部门应不断改善物业管理的价格环境,建议新区法制办在《浦东新区物业管理若干规定》中增加相关内容。

2、对部分动迁房小区实施物业服务基本达标补贴

在国际经济危机袭来和浦东迎世博的关键时期,建议对实际收费标准每平方米低于0.35/月的动迁房小区给予适当支持,

2008年,新区政府开始对直管公房、系统房老小区实施物业服务基本达标补贴,每平方米补贴0.20/月。这一措施不仅缓解了小区物业管理公司的困难,而且也缓解了这些小区的物业矛盾,物业服务质量有所提升。

建议对物业管理收费标准低于每平方米0.35/月的动迁房小区,也实施物业服务基本达标考核,新区给予基本达标的动迁房小区每平方米0.20/月的补贴。据初步统计,浦东新区物业管理费实际收费标准每平方米低于0.35/月的动迁房,约有1680万平方米,照此法办理,每年约需新增支出4032万元。建议由小区所在街镇发放补贴,新区财政按财政管理体制的分配比例增加资金拨付。

 

实施上述两条过渡性措施,可适当缓解部分物业公司的经营困局,提高售后公房、动迁房小区的物业服务质量,有利于维护售后公房、动迁房小区的稳定。同时,建议建交委房产处继续加强对物业管理企业的培训,并要求物业公司加强对员工的培训和管理。对于培训所需资金,建议新区政府分管领导会同有关部门专题协调解决。

待经济形势好转后,可以考虑提高上述小区物业管理费和停车费,进一步提升物业服务质量,从根本上稳定社会秩序。